【房地产开发】寻找房地产与玻璃的逻辑关系

    寻找房地产与玻璃的逻辑关系

房地产与玻璃的定性分析

玻璃作为建材产品，下游主要用于房地产建筑以及家装家饰类，占比约达到75%，汽车类占比约15%，其他市场，如新能源、家电、电子等约占到10%。房地产作为下游需求75%的占比，加上上市的期货玻璃是建筑白玻，主要与房地产关联，另外玻璃供应弹性很小，一旦生产，停产或冷修的损失很大，所以在玻璃价格影响因素中，房地产至关重要。

从逻辑层面，我们梳理了下房地产与玻璃的内在逻辑关系。一般房地产需要资金才能进行一系列开发投资，其中资金来源主要是国内贷款、自筹资金、定金与预收款以及个人按揭等，而定金与预收款、个人按揭主要来源于房地产销售这块。房地产拿到资金后，会进行一系列开发投资，先是购买土地，新开工，施工，然后竣工交房。房地产销售目前更多采用期房销售，占比达到75%以上，就是新开工一段时间后，拿到预售许可证，然后进行预售，然后施工竣工交房。少部分的现房销售，就是竣工后销售，而玻璃的需求主要产生在竣工前一段时间。整个过程中，我们可以看到房地产销售对玻璃的需求有重要的影响，

首先，房地产销售决定资金会影响后续一系列房地产新开工、施工以及竣工节奏，另一方面，期房销售后有交房的需求，会形成玻璃需求。当然购置土地、新开工、施工都会影响存量的竣工量。

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房地产与玻璃的定量分析

而从数量关系上来看，我们将房地产的一系列指标与玻璃产量以及价格关系进行比较。

(1)房地产各指标与玻璃产量的关系

在比较房地产一系列指标与平板玻璃产量的关系中发现，平板玻璃产量累计同比与房地产开发投资完成额累计同比关联度最大，同步相关性达到0.7544，r2达到0.5691。而房屋施工面积累计同比次之，同步相关性达到0.7066，r2达到0.4993。房地产开发投资完成额，可以分为土地购置费和建安支出两大部分，其中土地购置费主要受土地购置供应和土地购置意愿两因素影响，而建安支出主要受施工面积及单位面积施工成本两因素影响，房地产开发投资完成额一定程度上能反映当下房地产的市场情况，当土地购置面积增加，施工面积增加的时候，相应的存量竣工面积就会增加。而玻璃需求主要产生在竣工之前，一般房企施工的时候都会预算好玻璃的需求量，然后和下游提前预定所需要的玻璃的量，而一般安装的玻璃都是由原片加工而成，从玻璃厂生产出来到加工成工地上使用的玻璃也需要一定的周期。整个流程下来，基本上房地产施工时，下好玻璃订单到门窗加工企业再到深加工，然后深加工和玻璃原片厂购买原片库存，近一两年玻璃原片价格上涨比较多，深加工利润压缩严重，更多采用这种操作模式，一定程度上可以锁定成本风险，订单价格确定，紧接着确定原片价格，赚取比较稳定的收益，所以玻璃产量与房地产开发投资完成额以及施工面积同步性越来越高。

(2)房地产各指标与玻璃价格关系

在比较房地产一系列指标与玻璃现货价格的关系中发现，商品房销售面积与新开工面积与其关联度最大，商品房同步相关性达到0.6518,r2达到0.4248，新开工领先玻璃现货价格7个月左右，相关性为0.4775，r2为0.228。以前房地产销售面积领先玻璃价格比较明显，随着近几年市场对于资金的敏感度越来越大，房地产销售面积领先关系逐渐被淡化，一旦市场销售不好，房企资金紧张，资金利用最大化，延缓竣工周期，中间的时滞效应越来越短，而玻璃的需求就会放缓，价格自然下跌，市场的反映更加敏锐。而新开工之后，后期会有存量的竣工面积，会形成玻璃的需求，新开工一定程度上领先玻璃的价格，新开工面积增加，那存量的竣工面积增加，玻璃的需求也就增加，价格上涨。

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总结

房地产作为玻璃下游需求的主要占比，研究好房地产对于玻璃基本面至关重要，而房地产其自身基本面相当复杂，而背后的逻辑也是千变万化，定量定性的分析不能作为固定不变的标准，但一定程度上也能反映玻璃的下游需求，从研究来看，房地产开发投资完成额以及施工面积对玻璃产量的影响比较大。而销售面积以及新开工面积对玻璃现货价格影响比较大。

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