【房地产开发】房地产投资下行拐点已现

    房地产投资下行拐点已现

年初至今，房地产投资强劲远超市场预期，1-5月累计投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比2018年全年提高1.7个百分点，但较1-4月下降0.7个百分点。

我们判断房地产投资的拐点已至，预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点，全年投资增速7-8%。

2015-2018年，土地成交增速持续提升，2015年2月，300城住宅用地成交规划建筑面积累计同比下降52%，之后不断回升，在2018年5月达到32%的增长高点。

2018年，300城宅地成交建面9.1亿平，创2014年以来新高。

2019年1季度，房地产投资累计增速11.8%，较2018年全年提高2.3个百分点。

其中，实际投资增速7.9%，提高4.0个百分点，主要因为施工加快，三方面原因：一是2018年拿地高峰进入集中开发阶段。

1季度，房地产投资价格指数增速3.9%，降低1.7个百分点，主要受ppi见顶后持续回落影响，同期，ppi累计同比增长0.2%，降低3.3个百分点。

1-4月，剔除土地购置费后的建安支出同比增长5.5%，较2018年提高8.7个百分点，建安投资由降转升，一是由于房屋施工面积提高3.5个百分点至8.8%，二是由于单位建安支出增速见底回升、从-8.0%收窄至-3.0%，主要受益于2018年行业集中度显著提升而大型房企精装修比例更高。

同时，1-4月土地购置费同比增长29.7%，主要因为2018年土地成交价款增速较高，滞后表现在土地投资支出上。

分城市能级看，一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月、5月和5月见顶回落，目前各线城市投资均已出现见顶迹象，印证投资拐点已现。

5月17日，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，针对银行机构、非银机构，列明多项房地产相关整治要点，严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为，预计房企到位资金增速将持续回落。

1.1先行指标法：前期拿地高峰转化为当前开工施工高峰1.2实物价格法：施工加快带动实际投资大幅提速1.3成本结构法：建安支出提速、土地支出仍较快2房地产投资拐点已现正文1当前房地产投资为何如此强劲？

年初至今，房地产投资强劲远超市场预期，1-5月累计投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比2018年全年提高1.7个百分点。

1.1先行指标法：前期拿地高峰转化为当前开工施工高峰土地是房地产投资的原材料，这决定了拿地是房地产投资的领先指标。

国家统计局《房地产开发统计报表制度》规定，房地产开发“项目指房地产开发企业，按照城市建设规划要求，立项审批(备案)并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。

2018年，300城宅地成交建面9.1亿平，创2014年以来新高。

2019年1-4月，一线城市投资同比增长11.7%，增速较2018年提高4.7个百分点。

二线城市增长8.9%，提高3.6个百分点。

三四线城市增长14.5%，提高0.4个百分点。

2019年1季度，房地产投资累计增速11.8%，较2018年全年提高2.3个百分点。

其中，实际投资增速7.9%，提高4.0个百分点。

房地产投资价格指数增速3.9%，降低1.7个百分点。

2018年2月，新开工和竣工增速同时触底，之后总体持续走强，新开工增速从2018年2月的2.9%提升至2019年5月的10.5%，竣工自2018年10月以来总体改善。

新开工和竣工的改善，印证了施工增速的改善，从2018年2月的阶段性低位1.5%提升至目前的8.8%。

2019年5月，房屋竣工面积累计增速-12.4%，降幅较2018年10月收窄0.1个百分点。

2019年1-3月，房地产投资价格指数增速3.9%，较2018年全年降低1.7个百分点，主要受ppi见顶后持续回落影响，同期，ppi累计同比增长0.2%，降低3.3个百分点。

1-4月，剔除土地购置费后的建安支出同比增长5.5%，较2018年提高8.7个百分点，其中房屋施工面积提高3.5个百分点至8.8%、单位建安支出从-8.0%收窄至-3.0%。

(1)施工加快和单位建安成本企稳共同推动建安支出提速建安投资由降转升，一是由于房屋施工面积提高3.5个百分点至8.8%(关于施工提速，1.2实物价格法中已有分析)，二是由于单位建安支出增速见底回升、从-8.0%收窄至-3.0%，主要受益于2018年行业集中度明显提升而大型房企精装修比例更高。

2018年，行业集中度显著提升、top10市占率提高3个百分点至26.9%，而大型房企精装修比例更高，带动销售均价增速提升，全年商品房销售均价同比增长10.7%。

2018年，由于土地出让条件趋于严苛、销售形势趋缓、房企资金紧张等因素，土地市场热度有所下降，但全年来看，土地成交价款仍实现了18.0%的同比正增长，支撑了当前的土地投资增长。

2房地产投资拐点已现5月，房地产投资的累计增速和当月增速分别为11.2%和9.5%，分别较4月下降0.7和2.5个百分点。

我们判断房地产投资的拐点已至，预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点，全年投资增速7-8%。

分城市能级看，一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月、5月和5月开始见顶回落，目前各线城市投资也均已有见顶迹象，印证投资拐点已现。

5月17日，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，针对银行机构、非银机构，列明多项房地产相关整治要点，严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为，预计房企到位资金增速将持续回落，从资金端制约房地产投资。

对于土地购置费，2018年土地成交款累计同比在8月达到23.7%的短期高点后持续回落，2019年以来大幅负增长、5月-35.6%，对土地支出的滞后传导将持续产生下拉作用，后续土地支出甚至可能出现负增长。

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